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低成本养猪偷偷给猪吃这东西他们养的猪还能吃吗?

发布日期:2019-09-16 21:23   来源:未知   阅读:

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      新京报近日刊发调查报道《多家餐馆泔水直接拉往养猪场》,曝光北京通州区北堤寺村一大院用泔水喂数千头猪,多辆货车夜晚进城,将多家餐饮店的泔水运往养猪场。当天,通州区农业局、区动物卫生监督所、区环保局、漷县镇政府等多部门联合现场调查。调查发现北堤寺村涉事养猪场共有14家养殖户,每家均发现用未经高温消毒处理的泔水喂猪的情况。初步统计,该养猪场所有生猪超过3000头。(4月17日《新京报》)

      餐饮的泔水即厨余垃圾,人们并不陌生,它是“地沟油”的源头,因其游离在监管之外被非法处理,一度成为食品安全危害的元凶。只要餐饮业存在,厨余垃圾通过某种途径进入食品乃至回流餐桌便存在可能。这切实需要建立餐饮厨余垃圾顺畅而封闭的渠道,在“地沟油”事件发生后,许多城市都针对其制定了相应的管理办法。

      北京对厨余垃圾实行的是指定有资质的回收企业对接餐饮业签约回收,但仍然出现“渠道漏洞”,如报道显示,此次涉事向养殖场提供泔水的餐馆中,就有部分签约正规处理企业的餐饮,这说明了两点:一是还有部分餐馆没有进入渠道;二是部分是名进入渠道而实未进入。能够长期满足3000头猪养殖需求的泔水量,显然不是小数目。此外,个案只是一个缩影,泔水能够流入养殖场,难道仅仅只一处漏洞?是否有更多的泔水流到其他的地方?

      4月13日,通州区北堤寺村养猪场内的养猪大棚边,货车上装泔水的桶还没有卸下。

      通州北堤寺村一座大院养数千头泔水猪;泔水私运被明令禁止但依然存在,有餐馆以卖泔水获利

      夜幕降临,通州北堤寺村一处大院内陆续驶出多辆货车,奔向北京城区的商场闹市。餐馆里食客尚未散去,一桶桶混着油脂剩饭的泔水被搬上货车。最终运回大院给数千头生猪食用。

      新京报记者调查发现,这些泔水车每天晚上进城,连夜赶回大院,有固定的行车路线和收泔水的餐馆。有的泔水车一晚上要跑十多家餐馆收取泔水。

      用泔水喂养的猪发病率比正常饲养的猪高30%到50%。“泔水猪”不但容易引起动物感染沙门氏杆菌、大肠杆菌等10多种传染病菌,而且由于病原体寄生在猪的体内繁衍,还可造成多种人畜共患病的发生。因此多年来,未经无害化处理的泔水一直被禁止用来喂猪。

      在泔水养猪的背后,泔水私运问题依然存在。2006年实行的《北京市餐厨垃圾收集运输处理管理办法》规定,餐厨垃圾的产生者不得将餐厨垃圾交给无相应处理能力的单位和个人。但一些餐馆的餐厨垃圾仍交由无资质的个人收运,甚至是卖泔水获利。另外,有餐饮企业自称已签约正规有资质的处理单位,泔水还是流入到北堤寺村大院喂猪。

      东南六环外的通州区北堤寺村,村南一座长宽近百米的大院,在一片庄稼地里显得扎眼。

      院子墙头低矮,铁皮遮挡,3个大门终日紧闭。靠近时,猪的哼叫声此起彼伏。空气中弥漫着臭味。

      村民老张(化名)家的田就挨着大院。他说,此处是个养猪场,已存在3年多,每天都有多辆泔水车从村里经过。

      3月19日晚6时许,大院中间的大门打开,一辆白色厢式货车开出后,司机下车将大门锁紧。半小时内,院内共开出5辆货车,均往进城方向驶去。

      “京Q**880”是其中一辆。从外观看已十分破旧,车厢后沾满黑油,连车牌都几乎无法辨认。

      出村后,“京Q**880”经过于家务高速收费站,走京津高速,开向东四环。

      50分钟后,“京Q**880”在东四环南路燕莎奥特莱斯购物中心C座后门停下。

      两名男子下车打开车厢后门,抬出几个一米多高的塑料桶。只见车厢内共有10多个沾满油污的塑料桶,还有一台小型起重机。

      二人上了三楼,这层有近20家餐饮店。挨着货梯的通道里,几扇门开着,往里是餐饮店的后厨。几分钟后,二人从屋内拉出几只泔水桶搁在门口,www.90334.com。里面盛满飘着油花的剩饭残渣。随后,他们将泔水桶挨个运下楼,用起重机吊进车厢。

      三楼一家餐饮店服务员说,后厨的泔水都是当天产出,小店一般一天一桶,晚上有专人拉走。

      货车上的两名男子忙活了一个多小时,运了五六大桶后,离开燕莎奥特莱斯购物中心。约半小时后,“京Q**880”来到延静里中街的玉林烤鸭店。

      一男子下车进店,另一人进了后厨。他们拖出两只盛满泔水的桶装上车,又把饭店的垃圾收走扔进车厢。

      之后,“京Q**880”来到广渠门外大街的双井轩餐厅及另外两家酒店,将成桶的泔水装车收走。

      从大院驶出的另一辆“京P**Q17”货车,出村后奔向了北四环。这是一辆平板货车,数个泔水桶排放在后舱,同样是两人跟车。

      3月22日晚8时30分,“京P**Q17”停在小营路的一家饭馆门口,跟车人去店里拎出两桶泔水,倒入车上的大桶。

      往前开了几百米,“京P**Q17”在一家宏状元餐厅门口停下。两人进店后穿过食客区直奔后厨,几分钟后,各拎两桶泔水装车,随后开往下一站。

      深夜将近零点,“京Q**880”和“京P**Q17”才相继收工,带着满车的泔水回到北堤寺村的大院里。

      新京报记者经过多天的调查发现,这些泔水车每天晚上进城,连夜赶回大院,有固定的行车路线和收泔水的餐馆。有的泔水车一晚上要跑十多家餐馆收取泔水。

      新京报记者曾数次进入大院探访,发现在院门边的墙角处,一只摄像头时刻开启,里面的人可以通过电脑实时监控。

      院门后是一条约5米宽的土路,坑坑洼洼延伸百米。土路两侧,是一排排旧铁架搭起的大棚,棚顶由复合板拼接而成,下面电线错杂。大棚里,半米高的水泥墙隔成20多个猪圈,每个猪圈养几十头生猪。

      大棚散发着恶臭,粪便、水管和杂物堆在一旁,甚至有猪崽跑出大棚跑动。地上有一处砖砌的拌料池,一把铁锹插在饲料上。

      每排养猪大棚归一家养殖户,他们住在大棚前的砖房里。看到生人入内,养殖户都十分警惕,会仔细打量,很少搭话。

      一名养殖户说,在此养猪的都是外地人,有的来了一年多,有的才搬来几个月。每家差不多养三四百头猪。

      每天早上7时左右,养殖户开始忙活喂猪。院内,有人支起露天大锅熬泔水。大院里飘起阵阵柴烟。

      一名养殖户坦言,泔水都是从市区各餐馆收来的,“最近不好拉,平时得躲着城管。”他还说,泔水残渣喂猪后,养殖户还会撇出上面的油脂装桶,有专人上门买油,一桶能卖几百元。

      大院除了破败的大棚,没有任何养殖设施。新京报记者现场看到,一名养殖户把清理出的粪便和污水装进小推车,然后倒进院后的一条水沟里。

      水沟的水已呈青黑色,漂着白沫,腥臭弥漫。由于长时间倾倒,离猪场较近的一段水体,已被粪便和污水覆盖凝固。

      当地一村民称,这条水沟原先是活水,村民常抽水浇地,之后因为修路被切断,“这几年被养猪场倾倒污水,已经没法用了。”

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      温馨提示:随着一级土地市场拿地成本的不断增加,通过并购获得土地成为大多数房地产巨头快速扩张的手段。从行业层面看,中国TOP10房企的市场占有率还不到35%,相较市场成熟的美国,几家大房企占有率能达到50%。未来中国房地产市场集中度还会继续提升,并购市场大有可为。以下推文对收并购实操过程的一些要点进行简要探讨。一起来学习吧! 随着一级土地市场拿地成本的不断增加,通过并购获得土地成为大多数房地产巨头快速扩张的手段。从行业层面看,中国TOP10房企的市场占有率还不到35%,相较市场成熟的美国,几家大房企占有率能达到50%。未来中国房地产市场集中度还会继续提升,并购市场大有可为。 具体到微观层面,房企实操收并购项目的基本流程一般为: ① 商务初步接触 ② 合作框架协议签署 ③尽职调查 ④交易方案初步确定 ⑤内部决策 ⑥行使收并购行为及协议签署 ⑦交割 然而,收并购项目在实操过程中要比招拍挂项目复杂的多,每一个项目都有各自的特征,稍有疏忽遗漏都有可能引起法律纠纷,甚至导致项目亏损,得不偿失。下面就对收并购实操过程的一些要点进行简要探讨,供大家参考。 01 并购项目调查 在刚开始的商务接触阶段,通过沟通了解,拓展人员就应该对项目有一个初步的判断,是否值得继续跟进,避免在不靠谱的项目上浪费时间。那么在初步商务谈判阶段需要向转让方了解什么呢?可以从以下几个方面来问: (1)土地或项目属于哪家公司(名称)?几级资质?股东有几个,各占多少股份?股东大致情况。 (2)项目公司或主要股东的开发资质?各自总资产和净资产约多少? (3)项目位于何处?离市中心多远?周边房地产市场售价、去化、业态?当地人口组成情况? (4)该地块用地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、限高、规划用途? (5)地块的现状如何、施工进度、取证进度、周边四至、周边配套有哪些?有无土壤勘测报告? (6)该地块有无任何债务或抵押?项目公司股权是否质押或其他债务? (7)就税收、土地、销售而言有无优惠政策? (8)项目从开始到现在所经历的主要事件?如获取土地方式、股权变更、法律纠纷、债务违约、与当地政府关系等情况。 (9)项目因何转让,如资金链断裂、开发实力不够、拆迁阻力大、与当地政府关系不到位等原因? (10)交易结构是公司股权转让还是项目转让合作?金额大概多少?转让价格?是否存在中介方? (11)与项目相关的资料及图片,如:营业执照、土地使用权证、现场照片、效果图、平面图等资料。 拓展人员通过了解以上信息,基本已做到心中有数了。结合土地建设规模及市场售价可粗算出项目的大致价格范围,如果合作方开出的价格非常离谱且议价空间小,基本可以断定双方不再一个频道,趁早离场为妙。 此外,在初步商务接触前还要弄清对方的身份,是中介还是直接利益相关方,一句话就是看对方是否有话语权。如果单纯只是跟中介谈,可大致了解下基本情况,无需做深入的交流,纯属浪费时间,等见到正主再谈不晚。 拓展项目的过程中可能遇到各种类型的合作方,在保持互相信任的同时,也要保持谨慎,通过把控流程的细节防范风险的发生。举一个极端的例子,合作双方在周五上午通过谈判基本达成一致协议,约定下周一双方签订合作协议。结果当天下午转让方就把资产向银行抵押贷款,向收购方隐瞒了资产以被抵押的事实。这个教训告诉我们一旦双方达成协议,就要迅速落地,避免夜长梦多。一旦确认要合作,可以把合作方的营业执照、产权证书等资料放进保险箱,双方一方管理密码一方管理钥匙,任何一方都无法单独处置资产。 所以选择并购项目时,选择靠谱的、风险可控的远比选择效益最大的明智。了解一个项目不仅要从合作方那里获取信息,还要多与业内同行多交流打听。 02 尽职调查 尽职调查的含义是收购方对交易对手、交易对象、交易客体等相关情况充分、全面进行调查,以获取与交易信息有关的调查活动。尽职调查准确的说更像是验证调查,以转让方的尽责披露为信息来源的基本面,以自己的尽职调查为辅助面。尽职调查的前提是尽职披露。尽职披露是指转让方根据城市信用原则将与交易相关的情况、资料如实充分地告知、提供给收购方、以使收购方真实、客观、全面掌握并购相关情况的义务。 2.1尽职调查清单 尽职调查清单主要包含以下内容: (1)公司组织性文件:营业执照、历次股权变更、验资报告; (2)财务文件:历史财务报表、资产负债表、最近审计报告、最近评估报告、资产负债表、或有债务说明; (3)已签署合同:已签署未完毕的业务合同、合作协议、与股份有关的合同或协议、公共服务设施协议(水电气热); (4)诉讼:标的公司或股东的诉讼,仲裁,索赔、违法环保、卫生、建筑规划等法规的诉讼; (5)员工事宜:员工名册、与董事,监事,高级管理人员的服务合同,职务津贴、职员聘用政策文件、劳务派遣合同、标准雇佣合同; (6)融资、税务文件:贷款协议、债券借款安排,动产或不动产上设定的担保物权或其他债权、抵押、质押或担保情况,与贷款人、担保人的函件,税务政策、报税表、针对已售物业或预售物业的税收测算或清算文件。 2.2尽职调查途径及方法 根据目标公司的实际情况,确定了尽职调查范围及调查清单。可以通过以下途径调查: (1)由目标公司按照尽职调查清单整理并提供相关资料; (2)向工商、劳动保障、国土、建设、规划、法院等行政、司法机关核实情况; (3)向目标企业员工,通过调查问卷形式获取信息; (4)与目标公司合同相对方、债权人、债务人沟通,了解合同履行情况。 通过以上途径可以核实和解决的主要问题有: (1)通过向目标公司及公司合同相对方、债权人、债务人核实有关合同履行及违约情况,主要核实下列合同:土地使用权出让合同、拆迁补偿协议、勘察设计合同、工程施工合同、融资合同、能源合同、顾问合同、咨询合同等。主要解决各类合同风险控制、付款节点、违约责任等。 (2)向工商行政管理部门核实和解决的问题: ①注册登记基本信息:企业设立的政府批准文件、许可范围、公司章程、主要产权关系,明确企业的设立程序、工商注册登记的合法性、真实性; ②股权结构的出资情况:设立时,各股东的营业执照、股东人数、住所、出资比例、股东出资是否及时到位、出资方式、资产权属是否存在纠纷、股东股份的转让情况、对土地使用权等非现金资产出资还需查阅资产报告、分析上述情况是否符合法律、法规规定以及资产评估结果的合理性; ③工商信用情况:核查企业失信信息、裁判文书、环保处罚、行政处罚等风险信息,是否存在违法违规行为,评价企业商业信用; ④核查企业商标、版权等无形资产及注册网站经营信息,落实企业是否存在无形资产法律纠纷。 (3)向劳动和社会保障部门核实和解决的问题:查阅企业员工名册、劳动合同、工资表和社会保障费用,核查是否存在违法违规情况。 (4)向国土资源部门核实和解决的问题:获得土地使用权的方式、出让文件、出让合同、土地权证、缴纳税费情况、土地使用权限制条件及出租抵押查封情况。 (5)向住建部门核实和解决的问题:建设工程审批文件、是否存在带征代建及项目配套、竣工验收备案文件、与工程有关的各类合同及合同主体的合法性。 (6)向规划部门核实和解决的问题:房地产开发项目的立项审批文件、规划审批文件、建设用地规划、规划设计方案等文件。 (7)向产权交易部门核实和解决的问题:与在建商品房权属相关的文件资料、是否存在抵押登记及权利限制情况、预告登记情况、是否存在司法查封情况。 (8)向税务部门核实和解决的问题:企业纳税情况、是否享受税收优惠政策及政策其实时间,关注企业税收优惠期对未来的影响及企业对相关政策的依赖程度。 03 收并购的主要风险 由于土地性质、取得方式、规划用途、使用期限以及房地产开发建设的复杂关系,尤其是久拖未建的项目公司,在收购时,涉及房地产领域中具体专业问题的风险比较多,可以分成两类:项目自身风险与合作方风险。 3.1项目自身的风险 (1)土地使用权风险:出让金是否支付、土地出让合同中有无股权转让的限制、开发条件限定、有无代征地情况、土地使用权权属是否清晰、项目用地是否存在被征收或征用等风险。 (2)项目主体的风险:开发主体与审批主体是否一致、实际建设项目与审批项目是否一致的风险。 (3)规划风险:规划有无调整,调整的是否符合受让方的开发需求,规划有无超过期限,需要重新申报的能否获得批准。 (4)需要政府审批的各类证照是否已批的风险:如冬宫开发期限,是否已超过出让合同规定的动工期限,是否获得延期开工,有无被政府收回的可能。 (5)项目建设中各类合同的风险:尤其是在建、停建、缓建项目的,合同情况更复杂,有无履行纠纷,合同违约或解除纠纷,是否有因建设工程进度监管不严给予施工单位不当工程签证风险。 (6)违法建设风险:如超规划建房、工程质量风险、已售商品房、按期交付的风险; (7)不动产有无抵押担保的风险:土地及在建项目存在转让限制(如划拨用地、军产用地、产业用地)、宗地涉及拆迁问题等。 (8)政府违约风险或:如政府对房地产项目涉及的大市证问题一直未解决,导致项目交付后排水严重的问题;因政府换届导致原来可行的方案被停滞的问题等。 3.2合作方的风险 (1)合作方的诚信风险:如因转让价格过低,合作方要求退还项目,经协商未果,合作方便以私刻公章为由将收购方诬告上法庭,败诉后又纠集地方势力围堵工地,至项目开发计划被迫拖延。 这种风险主要规避方式有:选择与大型国企、大型企业及上市公司合作;通过法院、仲裁机构以及债权人等相关方调查合作方的信誉及背景,选择信誉度高的合作方合作。 (2)或有债务风险:土地方未披露或有债务,或有债务是股权收购的最大陷阱,包括担保之债、未诉讼或潜在诉讼及施工款拖欠等。 风险规避方式有:通过对合同台账筛选后确定重大合同,并对目标公司所涉及的重要合同进行进一步审查,并结合合同履行情况判断公司是否存在债务陷阱;最后一笔款项的支付至项目开工后支付;书面约定隐性债务由转让方承担;转让方或有债务的担保及连带赔偿责任;通过合作方式共同开发项目,避免转让方过早脱身。 (3)对等投入风险:协议约定由收购方通过收购取得项目公司51%的股权,约定双方按照股权比例投入后续资金。例如设计补缴地价款,合作方以资金缺口为由表示无法履行对等投入的承诺,根据原合作协议也未约定在此情况下具体处理方式。 风险规避方式有:前期调研中充分了解合作方的资金实力;尽量利用支付合作方的合作价款直接实现对等投入;合作中设计明确的处罚条款,例如减少利润分配或股权转让,同时争取控制股东会和董事会的表决权。 04 交易模式及税务筹划 收并购的交易模式一般可分为两类:资产收购与股权收购。资产收购即收购方直接收购转让方持有的土地、在建工程或者房屋资产的所有权;股权收购即收购方以股东身份接管目标公司股权,全面管理公司的资产及人员等所有资源,享受公司的收益并承担公司的亏损和风险。两种交易模式各有优缺点,下面从税收成本的角度比较两者的优缺点。 表为两种交易模式在收购交易环节的税负比较,可以看出资产收购模式在转让环节,转让方的税负比较重,但在开发销售环节发生的税费与转让方无关;而受让方,在转让环节较轻,开发销售环节由于土地增值部门可以计入开发成本,在将来销售不动产时,可以减轻增值额,相较股权收购能够降低税负。 股权收购模式,在转让环节各方的税负都比较轻,但在开发销售环节,由于股权溢价部门不可计入开发成本,对于受让方而言,将来用于出售的物业(除自持外),土地增值税的增值额将加大,未来承担较大的税负。 所以交易双方应将税收成本作为交易价格谈判的一部分,在对双方税收负担进行明确计算的前提下,通过积极磋商,合理分配税收负担,促成交易的实现。 4.1税务筹划案例 4.1.1股权收购模式下双方的税负 某开发商A支付土地成本及建造成本合计2.63亿元,现在B公司拟收购该房地产项目股权,出价4.57亿元。后期还需投入2亿元,建成后销售总货值11亿元。设销项税和进项税为10%,所得税率25% (1)在收购交易环节: 转让方需缴纳税费: 企业所得税=(4.57-2.63)×25%=0.485亿元; 印花税=4.57×0.05%=0.0023亿元; 转让方纳税合计=0.485+0.0023=0.4873亿元=4873万元; 收购方需缴纳税费: 印花税=4.57×0.05%=0.0023亿元; (2)在开发销售环节(项目公司的税费): 增值税=销项税-进项税=(11-2.63-2)/1.1×10%=0.579亿元 增值税附加=增值税×附加税率=0.579×12%=0.0695亿元 土增税=增值额×税率-扣除项目×速算系数 扣除项目=(不含税总成本)×1.3+增值税附加=(2.63+2)×1.3/1.1+0.0695=5.541亿元 增值额=应税收入-扣除项目=11/1.1-5.541=4.459亿元 增值率=增值额/扣除项目=80%,适用税率40%,速算系数5% 土增税=4.459×40%-5,541×5%=1.5064亿元 企业所得税=(收入-成本-费用-税金)×25% =(11-4.63)/1.1-0.579-0.0695-1.506=0.909亿元 印花税=11/1.1×0.5%=0.005亿元=50万元 合计=0.579+0.0695+1.5064+0.909+0.005=3.069亿元 4.1.2资产收购模式下双方的税负 已知条件与上一节相同,采用资产收购的方式,收购价为4.9亿元。 (1)在收购交易环节: 转让方需缴纳税费: 增值税=销项税-进项税=(4.9-2.63)/1.1×10%=0.2064 增值税附加=增值税×12%=0.0248亿元 土增税=增值额×税率-扣除项目×速算系数 扣除项目=(不含税总成本)×1.3+增值税附加 =2.63×1.3/1.1+0.0248=3.133亿元 增值额=应税收入-扣除项目=4.9/1.1-3.133=1.322亿元 增值率=增值额/扣除项目=42%,适用税率30% 土增税=1.322×30%=0.3966亿元 企业所得税=[(4.9-2.63)/1.1-0.2064-0.0248-0.3966]×25% =0.3590亿元 印花税=4.9/1.1×0.5%=0.0022亿元 转让方纳税合计=0.2064+0.0248+0.3966+0.3590+0.0022=0.9889亿元 收购方需缴纳税费: 契税=应纳税额×3%=4.9/1.1×3%=0.1336亿元 印花税=4.9/1.1×0.5%=0.0022亿元 收购方纳税合计=0.1336+0.0022=0.1358亿元 (2)在开发销售环节(项目公司的税费): 增值税=销项税-进项税=(11-4.9-2)/1.1×10%=0.3727亿元 增值税附加=增值税×12%=0.0447 土增税=增值额×税率-扣除项目×速算系数 扣除项目=(不含税总成本)×1.3+增值税附加=(4.9+2)×1.3/1.1+0.0477=8.202亿元 增值额=应税收入-扣除项目=11/1.1-8.202=1.798亿元 增值率=增值额/扣除项目=22%,适用税率30% 土增税=1.798×30%=0.539亿元 企业所得税=[(11-6.9)/1.1-0.3727-0.0477-0.539]×25% =0.6926亿元 印花税=11/1.1×0.5%=0.005亿元 收购方合计=0.3727+0.0447+0.539+0.6926+0.005 =1.6541亿元 4.1.3两种模式对比 从两种模式对比得出下表,可以看出在收购交易环节,股权收购税费低,较资产收购有明显优势;在开发销售环节,因股权收购溢价无法进入项目成本,会造成开发销售环节增值税及附加、土增税和企业所得税增加,资产收购明显优于股权收购。 通过以上分析可以有两点思考:如果股权收购模式整体税负远超于资产收购的整体税负,可以通过帮助转让方承担部分税负的形式让转让方选择资产收购模式;从收购方看,选择股权收购模式,前期税负较低,同时前期交易资金占款较少,单从现金流角度来看,选择股权收购模式划算。但是资产收购,涉及到很多手续证书变更,增加前期时间和成本,也需要考虑进去。 4.1.3股权对价和股权溢价 本节重点解释一下股权对价和股权溢价这两个概念。 (1)股权对价≠交易总价 交易总价=股权对价(股权转让价)+原股东债权转让款 (2)股权溢价=股权转让价-项目公司净资产=股权对价-(资产总额-负债总额) (3)股权收购中,非溢价部分已经计入项目公司成本,而溢价部分不能计入成本,所以要在税后利润扣除。因此,在投资测算中,项目公司税后利润一定要超过股权溢价,如果项目公司利润连股东的收购溢价都不能覆盖,这个并购就是失败的。 05 经验总结 (1)收购项目较招拍挂项目可减少自有资金占用。收购项目一般存在溢价,故实际地价不一定比招拍挂项目有较大优势;但是收购项目承担的税负在项目公司清算时支付,因此收购项目前期占用资金比招拍挂项目少。 (2)风险可控第一,经济效益最大化第二。项目收购就是投资,首先考虑风险控制,前期对收购决策考虑越周全越便于控制风险,全面考虑收购政策,可为收购体系的筹划和谈判争取主动。 (3)互信、设计交易结构时相对公平,彼此信任。 (4)收购一般存在溢价,可通过税务筹划合理减税。项目收购双方都有盈利要求,对转让方而言,溢价越高,收益越高但税负越大,因此要通过合理的税务筹划,即减少各自税负,又符合双方利益。 (5)根据税费及公司战略,选择合适的收购方式。股权收购或者资产收购至少从最终完成开发建设后的综合税费测算来说两个方式的利弊,且以股权收购的方式取得项目有可能最后需承担更高的税费。 (6)尽职调查技巧。 ①做正式尽职调查之前多做外围调查; ②访问并求解相关政府部分; ③信奉于细微处见真实; ④寻找知情人士和知情机构将大大提高尽职调查效率; ⑤最好的调查是潜伏在“敌人”内部; ⑥重点关注:股权、债权、物权。 (文章来源:职海有涯。感谢原作者辛勤原创!如有侵权请联系)

      房地产开发全程高效计划运营 与异地多项目管控 课程收益 1、掌握房地产企业多项目运营与计划管理体系的核心内容和实施主要方法 2、深入了解业内标杆企业的运营与计划管理操作方法和经典案例 3、改善内部计划运营体系以提升内部运营绩效,促进内部专业协同,提升计划达成率 4、掌握计划执行、控制、调整与考核的核心要点与方法 课程对象 房地产企业总经理、运营副总、项目总经理、运营总监、总经办等运营计划管理相关部门负责人 课程大纲 一、如何理解房地产企业运营计划管理 1、什么是房地产企业运营 1)房地产企业管理的三个层次:战略管理、项目管理、运营管理 2)运营管理的定义与职能 3)房地产企业运营的特点:所提供产品和服务的特殊性 2、房地产企业运营的计划管理 1)计划管理在运营管理的重要作用 2)计划管理必须依托怎样的企业运营平台 3)房地产企业计划管理的基本指导思想:基于战略、结合项目运营与企业运营 二、怎样搭建房地产企业运营计划管理的体系 1、房地产企业运营计划管理:从表象到本质 1)计划与计划管理的一般概念 2)项目计划管理的六大基本过程 3)计划管理在房地产运营中的本质意义 2、项目维度计划:房地产企业的多级项目计划系统 1)一级计划 2)二级计划 3)三级计划 3、组织维度计划:房地产企业的多级职能计划系统 4、如何搭建房地产企业运营计划管理体系 【案例分享:标杆企业的多层级计划系统】 三、如何形成高质量计划 1、计划形成的基础:房地产项目的工作分解 2、计划编制包含的六大核心要素 3、如何保证计划的合理性、严谨性 1)把握计划管控的精细度 2)依据企业内部标准形成有共识的计划 a基础/标准数据 b标准操作流程 c标准模板/工具 【案例分享:标杆企业计划管理标准化有关参考文件】 3)不可或缺的逻辑关系建立 4)计划编制中的全方位沟通 4、计划的最终确定与下达 四、深度分析:房地产企业多层级计划要点 1、项目开发的纲领性计划:项目发展计划 1)项目发展计划的内容分析:如何设定以下关键节点 a集团控制的关键节点 b区域公司控制的关键节点 c公司控制的关键节点 2)多项目计划管理统筹与平衡-现金流计划 2、开发各环节的有关专业计划内容要点分析 全部结合实例,具体分析各类计划的构成、编制方法与确定过程,以及怎样使用等,包括: 1)项目设计计划 2)项目报建计划 3)项目施工计划 4)项目采购计划 5)项目营销推广计划 6)项目售楼处与样板间实施计划 7)其他 3、各级职能计划要点分析 1)战略定位与战略目标(企业战略规划案例) 2)公司年度工作计划 3)职能部门年度计划 4)职能部门月计划 4、如何做到项目计划与职能计划的衔接 五、房地产企业运营计划的执行与控制 1、什么影响了计划的有效执行 1)运营平台对计划执行的影响分析 a组织架构与权限划分对计划执行的影响 b经营目标的不确定性 c团队执行力对计划执行的影响 2)哪些业务环节对常常对计划执行造成影响 具体分析设计、报建、合约分判、现场施工组织等环节的影响 2、如何保证计划的有效执行 1)“计划不如变化快”的应对 2)计划分解与落实 3)对比分析两种有效执行推动方式:任务导向与成果导向 4)计划的跟踪及节点、结果的反馈 3、常见的几种计划监控方式 1)各类计划管理报告 2)运营会议制度 3)实时交互与共享的信息平台 4)实地检查、抽查 4、计划的动态调整 1)计划的适用性与权威性的平衡 2)关键线)调整的信息沟通 六、如何进行计划管理的考核与激励 1、计划管理考核常见问题分析 1)难点:责任追踪错综复杂,执行结果难以界定 2)原因:考核的目标及对象不清晰 2、如何清晰界定考核的对象 1)计划的执行主体及其定位 2)责权对应原则 3、以什么标准和指标衡量计划管理的效果 1)计划本身的执行结果 2)计划管理过程的规范性 3)各级中间结果的质量符合与完成度 4、考核的多种方式选择,根据管理状况与模式确定 1)结合绩效的综合考核 2)多角度或层级的专项考核 【案例分享:某企业计划管理专项奖励制度】 七、实现高效运营、缩短开发周期的典型方式 1、组织与管控的优化,选择适合的运营模式 【对比分析:几种典型的房地产企业运营管理模式,怎样设置部门职能和架构】 2、以终为始的成果管理 【案例分享:标杆企业的成果管理】 3、开发流程的再造与提升 4、具体业务方法的改善

      本文转自中国铁建地产集团(公众号ID:zgtjdc) 随着中国房地产市场形势的变化,房地产行业如同潮水退去后的海滩,原来被淹没在水下的各种险象环生尽现眼前,企业经营中存在的各种问题逐步暴露,因项目建设进度滞后导致效益降低甚至亏损的风险令许多房企陷入困境与矛盾。 过去二十多年,房地产企业获取土地后面临的挑战主要是利润空间大小问题、利润总额多少问题和利润生成的时间问题,假如遇到困难项目,一个“等”字就会解决因各种开发障碍导致的项目效益低下的问题,有些项目还会因为被动的进度滞后而带来意想不到的收获。尽管一些比较成熟的开发企业为了提高资金周转效率,扩大经营规模,也会努力加快项目开发进度,实现快进快出。但是,大部分开发企业中的管理者对项目开发进度的关注并未达到应有的高度。 在全国各类房地产开发企业中,项目开发的重要进度节点所需要的时间差异非常明显。如上市公司碧桂园获地后的平均开工时间和开盘时间分别约为3个月和5个月左右。上市公司万科的平均开工时间和开盘时间分别约为5个月和8个月左右。央企中国铁建房地产集团(2018年全国综合实力排名第20位)2016~2018年三年中获地项目的平均开工时间和开盘时间分别为8个月和11个月。可见不同企业项目开发进度差异很大。在中国铁建房地产集团内部,不同项目的开发进度也存在较大差异,最快的项目开工时间和开盘时间短到4个月和6个月,而慢的项目开盘时间竟然超过20个月。事实证明,不同的开发进度控制水平带来的企业经营效益和规模增长速度有着明显的区别。笔者试图从房地产项目开发进度对企业经济效益的影响、成因和解决方法三个方面谈谈自己的认识。 图片来源:摄图网,VRF企业授权 一、项目开发进度对企业效益的影响 在国家“房住不炒”的总体定位下,房地产企业靠市场预期挣高额利润时代已经不在,比拼开发能力、增强内生效益、提升资金周转效率,成为房企最主要的盈利模式。而加快项目开发进度是降本增效有效手段,因为开发进度直接关系到企业的融资、收益、资金效率。 项目是房企最主要融资平台,而银行及信托等资金方出于对资金安全的考虑,都对项目的开发进度有明确的要求,当前金融政策收紧,没有开发进度保障,企业融资更是寸步难行。如果融资滞后或遇阻,势必导致股东资金占用时间拉长,资金峰值增加,影响企业的整体资金安排和周转效率。同时,资金杠杆的撬动作用不能充分发挥,股东资金周转效率降低,企业规模扩张将受到严重制约。进度管控不力,还将直接增加项目开发成本、影响开发收益。例如,对于一些高土地价格的项目,财务成本往往高于操盘手最常关注的建安成本,建安成本每平米节省100元很难,但资金成本每平米增加100元却很容易。另外,从承包商的角度,工期拖延也将增加他们的成本,而最终这些成本都会转嫁到开发企业。所以管控项目开发进度就是管控企业效益。 图片来源:摄图网,VRF企业授权 二、项目开发进度滞后的成因 结合笔者多年的房地产项目管控经验,分析影响开发进度的内因和外因,主要有以下几个方面。一是操盘指导思想认识不足,操盘手围绕提升资金效率的理念不强,组织协调和管理精力投入不够,人浮于事,项目管理目标和责权划分不明确,缺乏团队协作精神;二是土地获取价格高、市场不支撑,操盘手无法实现预期开发目标,寄希望于时间换收益,主动放缓进度或等待;三是项目获取前调研不清、摸底不实,对项目实际条件没有足够掌握,因地质条件或地上物处理困难影响开发进度;四是项目策划定位能力不足,造成方案反复调整,报批报建不畅,甚至因为定位不准确造成销售困难等;五是报批报建协调推进乏力,没有协调好内外部关系、梳理清晰关键路线,基层员工协调能力有限,操盘手也对报批报建工作听之任之;六是计划管理不实不严,各项工作安排衔接不紧密,或者虽制定了计划,但实际落实缺乏监督、激励和纠偏措施,脚踩西瓜皮;七是营销推广策划不到位,如售楼处等营销道具营造滞后、和工程进度匹配不紧密、推广蓄客不足等,都是影响开盘进度的常见原因;八是施工进度迟滞,包括招投标拖延、施工进度管控不力、进度目标不明确等。 图片来源:摄图网,VRF企业授权 三、项目开发进度管理的解决方法 开发企业进度管理最主要的目的是加快资金的回笼,就是围绕快速销售和回款安排各项工作,结合前述问题分析,主要解决方法有以下几个方面。 1.加强土地经营工作前置 对于资金密集型的房地产开发而言,资金成本是项目开发成本的重要组成部分,也是弹性最大的成本。项目获取后意味着资金投入的开始,如果所有工作都从拿地后才启动,势必拉长开发进度,延长资金占用时间,导致成本增加。实际上,项目开工之前的很多工作完全可以前置到拿地阶段,如项目定位和方案研究、政策环境研究、报批报建程序研究、特殊条件应对措施研究、融资策划研究、甚至合作单位的初步圈定等。土地经营工作前置,不仅是为了降低决策阶段的投资风险,更重要的是把项目运营阶段工作想清楚、准备好,一旦获地,各项工作可以立即全面有序铺开,实现早开盘、早回款。分析那些开盘和资金回笼快的项目,无外乎是经营工作前置充分,碧桂园一些项目能做到2个月内开工,是因为他们在拿地之前方案就达到入窗的深度,甚至售楼处图纸和施工单位都准备好了。反之有些企业,拿地后2个月,项目定位方向还没搞清楚,何谈经营前置。 有人会说,一年跟那么多项目,没时间和精力研究还没到手的项目,而且做方案和调研要花不少钱,不值当。持这种观点的不在少数,这不应该是职业经理人的思维模式,他们很少想过,有些项目一天的财务费用抵得上拿地之前做多少个项目的方案。这种思维会导致新项目拓展风险增大、拓展工作能效低下,在手项目管理失控、经营指标下降。很多开发阶段的被动压力是因为拿地前少了一点点主动的研究分析,经营前置工作做深做细,不仅可以控制成本、提高经济效益,也有利于提高新项目获取成功率。 图片来源:摄图网,VRF企业授权 2.提升策划定位和设计管理能力 项目策划定位是基于项目研究、市场及客群研究、公司运营战略等思考的,最适合的项目营造方向,也是项目投资决策的重要依据,应在项目获取前研究清楚。因为定位准确与否影响到项目的成败,如果在项目获取后才开始安排策划定位,往往定位和设计会成为项目开盘前最占用时间的工作之一,直接影响开发进度。 做好项目策划定位和设计管理,要从以下几个方面着手。一是认真研究项目所在地的片区规划要求、设计规范要求、客群喜好和竞品项目等,避免定位反复导致方案甚至后期图纸在审批和报建过程中大幅调整;二是完善企业产品系和提升标准化研究,形成适合不同类型土地和客群的产品体系,减少在项目策划定位阶段的重复工作;三是没有充分论证和案例支撑的情况下,不要在定位和方案阶段打政策和规划的“擦边球”,甚至抱有侥幸心理触碰红线,增加报批报建和报验的难度,被动等待“红绿灯”。即使某些“擦边球”项目磕磕绊绊过关,经济账、精力帐都不一定划算,何况国企央企更要讲究合法合规。 3.做细营销策划管理 营销策划和准备对于项目开盘来讲,是与工程进度同等重要的工作,需要与工程进度并行、同步和匹配,不是简单的到节点卖房子。有些项目尽管已经达到开盘形象进度,却因为营销工作未准备好而不能开盘;还有些项目销售推广和氛围营造做了好几轮,但工程进度却达不到销售要求,不仅浪费营销费用,还严重降低市场的信赖度,流失潜在客户。这些情况都会影响资金回笼,甚至严重影响整个项目的形象和收益,操盘手要引起高度关注。要想把一个项目销售做好,需要从营销体系的建立到客户购买心理的建立进行全方位的策划,制定详细的方案和工作计划,定期召集营销、报建、工程条线管理人员,及时对营销策划进行调整和纠偏。 4.高度重视报批报建 报建工作是项目合法建设和运营的保障,贯穿于项目开发建设的全生命周期,各个流程紧密结合,环环相扣,审批手续多达上百个,几乎涉及到项目所在地所有的行政审批部门,经常成为制约开发进度的主要因素。 项目报批报建在开工之前是项目开发的关键路线工作,需要领导高度关注和大量的精力投入。获取项目前,要对当地的建设项目报批流程进行了解摸底,梳理详细流程、时间要求、资料标准等。获取项目后,要立即制定报批报建计划,选择沟通能力好、责任心强的员工专项做报批工作,避免报批人员每天外出每天无音讯的情况;对重要流程、特殊事项,领导要出面做好沟通,掌握进展。日常建立良好的人际关系和企业形象,对于促进项目前期报批报建也有非常积极的作用。 5.工程成本与承包商的管理 工程进度达标是项目开盘的必要条件,正确处理成本、进度和质量之间的关系,加强对承包商的有效管理,是解决开发进度的主要途径。 有效的开发进度是以质量为前提、以成本为代价的。合理的增加施工成本有助于提振承包单位积极性,可以在质量和安全保障的基础上加快施工进度。从项目大成本的概念,加快施工进度能降低项目财务成本、提升资金周转效能,为进度适当增加的施工成本并不一定会导致项目成本的增加。如果在成本投入不足的情况下一味要求进度,有可能反作用于项目质量或导致承包商消极对抗,带来更大的损失。逐利是承包商承揽项目的目的,开发企业要和施工单位达成工程进度共识,严审施工组织设计,设定可行的进度目标,对施工单位进行有效管理,让他们的付出能得到更高收益,让加快工程进度成为承包商的主动行为。 从企业财务管理视角分析,只有项目报建快、开工快、开盘快、销售快、回款快,才能有效控制企业“两金”,只有“两金”比例低,企业的经济效益和社会效益才能大幅提升。 作者简介: 吴仕岩:中国房地产业协会副会长,中国铁建房地产集团有限公司党委书记、董事长,研究员、教授级高级工程师,享受国务院政府特殊津贴的专家,北京市优秀员,《中国装备制造业蓝皮书》《中国轨道交通产业蓝皮书》《中国市场经济大辞典》编委。

      房地产行业基础知识简编 一、名词解释 (一)房地产相关基础知识 1、房地产 是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产由于其固定不可移动性又被称为不动产,是房产与地产的总称,是房屋和土地的社会经济形态。 2、房地产业 是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 3、房地产开发 是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。包括从房屋定点选址到交付使用的全过程,由征地与拆迁安置、规划设施、供水、排水、供电、通信、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。 4、物业 (1)居住物业 一般是指供人们生活居住的建筑,包括普通住宅、公寓、别墅等,购买者大都以满足自用为目的。 (2)商业物业 也称收益性物业或投资性物业,包括酒店、写字楼、商场、商住楼等,购买者大都以投资为目的。 (3)工业物业 通常是为人们的生产活动提供入住空间,包括重工业厂房、轻工业厂房和高新技术产业用房、研究与发展用房、仓储用房等。 (4)特殊物业 如车站、桥梁、机场、高速公路、汽车加油站等物业,特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊许可。 5、房地产市场 (1)房地产一级市场 是指国家土地管理部门按土地供应计划,采用协议、招标、拍卖的方式,以土地使用合同的形式,将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产开发商或其他土地使用者所形成的市场。 (2)房地产二级市场 是指房地产开发市场,经营主体为房地产开发公司,经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划,对土地进行初级开发和再次开发,然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。 (3)房地产三级市场 是指在房地产二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易,是单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场。 6、土地权利 (1)土地所有权 是指土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 (2)土地使用权 是指土地使用权拥有者对土地使用的权限,包括开发权、收益权、处置权。 7、土地开发 (1)土地一级开发 是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 (2)生地 指可能成为房地产开发与经常活动所利用,但尚未开发的农地和荒地,即待开发的国有土地,是距离城镇较远、无市政基础设施、未开发利用的土地。 (3)毛地 是指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地,即已有地上建筑物及附属设施的建筑物,将被改建的土地。 (4)熟地 是指已完成市政基础设施建设的土地,达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。 (5)宗地 是指以权属界线组成的封闭地块,是地籍的最小单元。 (6)净地 是指国家在土地出让时,已经完成拆除平整,不存在需要进一步拆除的建筑物、构建物等设施的土地。 (7)三通一平 是指水通、电通、路通和场地平整。 (8)七通一平 是指给水桶、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。 8、土地使用权出让 (1)出让年限 指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年限。其中,居住用地为70年;工业用地为50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年;商业、旅游、娱乐用地为40年;综合用地或其他用地为50年。 (2)协议出让 是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 (3)招标出让 是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者投标邀请书,邀请特定或不特定的法人、自然人和其他组织参加投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。 (4)拍卖出让 是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。 (5)挂牌出让 是指市、县土地资源管理部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 9、土地价格 (1)地价 是指土地使用权受让人获取土地使用权所需的全部费用。 (2)土地出让金 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。 (3)地面价 是指每平方米土地的单价,即用出让金总额除以土地总面积。 (4)楼面价 是指摊到每平方米建筑面积的地价,即用出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。 10、土地竞价 (1)一次竞价 是指土地招标拍卖挂牌主持人进行现场竞价,每位竞价人只能进行一次书面报价,报价后不允许进行修改,然后以价高得者的原则来确定竞价人的方式。 (2)双向竞价 是指在土地出让竞价中,向下竞房价、向上竞地价,综合报价最佳者胜出。一般用于限价商品房用地出让。 11、保障性住房 (1)经济适用房 是指政府提供优惠政策,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。 (2)廉租房 是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 (3)公共租赁房 是指政府提供政策优惠,限定套型面积和出租价格,按照合理标准筹集,主要面向低收入住房困难家庭出租的具有保障性质的住房。 (4)限价商品房 是指通过多种形式筹集,限定套型和销售价格,实行定向销售,用于解决城镇中低收入家庭和特殊群体住房困难的政策性住房。 12、土地登记 (1)地籍调查 是指依照法律程序和技术规程,对申请登记的宗地现场核实其权属、位置、界线、数量、用途等基本情况的行政行为。 (2)土地证 是指政府颁发的载明所有者或使用者的姓名、土地的方位、地级、面积、四至、用途、使用日期和权源等,以备查考的证书。 (3)国有土地使用权 包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权。 (4)集体土地使用权 包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权。 12、商业地产 是指用于商业用途或具备商业功能的地产。物业类型主要包括商业街、购物中心、商场、专业市场、住宅底商、商铺、写字楼、酒店。 13、城市综合体 是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市空间的各项功能进行组合,并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的建筑综合体,并将这些功能空间进行优化组合,共存于一个有机系统中。 14、工业地产 是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物,是有别于住宅、商业和综合类用地以外的用地。 15、旅游地产 是指以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式,包括休闲度假村、主题公园、培训基地、产权酒店、分时度假酒店、风景名胜度假村、民俗度假村等旅游置业项目。 16、文化地产 是指以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式,是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的系统工程。 17、养老地产 是指以适合老龄人居住为创新核心,从建筑设计、园林规划和装饰标准都接近于高端住宅产品开发规律的建筑产品。 (二)房地产开发过程基础知识 1、项目建议书 是指房地产开发企业根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规划、地区规划的要求,结合各项目自然资源、市场预测与分析,在基本条件成熟后向国家、地区项目主管部门推荐的建设性材料。 2、项目立项 是指项目取得政府主管部门(计划发展委员会)的批准文件。 3、项目可行性研究 是指对工程项目建设投资决策前进行的技术经济分析和论证。 4、设计任务书 是建设单位对工程项目设计提出的要求,是工程设计的主要依据。 5、建筑工程方案设计 是依据设计任务书编制的文件,由设计说明书、设计图纸、投资估算、透视图四部分组成,一些大型或重要的建筑,可根据工程需要加做建筑模型。 6、初步设计 是根据批准的可行性研究报告或设计任务书而编制的初步设计文件,包括设计说明书、设计图纸、主要设备及材料表和工程概算书。 7、施工图设计 是根据已批准的初步设计或设计方案而编制的可供进行施工和安装的设计文件。 8、基本指标 (1)用地性质 是指规划用地的使用功能。 (2)用地面积 是指规划地块划定的面积。 (3)用地红线 是指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围内的界线)建设用地面积 是指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地水平投影面积,又称总占地面积。 (5)总建筑面积 是指建筑物各层水平投影面积的综合,包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。 (6)容积率 是指建设用地内的总建筑面积与建设用地面积之比。容积率越小,意味着生活质量越高。 (7)绿地率 是指一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。通常新区绿地率不低于30%,旧区绿地率不低于20%。 (8)绿化率 是指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。绿化率一般要大于绿地率。 9、基本设施 (1)配建设施 是指与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。 (2)配套设施 是指为方便生活而提供的各种设施,如水、电、暖气、煤气、通信、入网、有线电视、交通车站、学校、医院、广场、超市、邮电、公园等。 (3)公共活动中心 是指配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。 (4)建筑小品 是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的,从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 (5)停车场 是指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25m2计算,自行车按每车位15 m2计算。 10、房屋建筑 (1)低层房屋 是指高度低于或等于10m的建筑物。 (2)多层房屋 是指高于10m、低于或等于24m的建筑物,一般为4-8层,一般采用砖混结构,少数采用钢筋混凝土结构。 (3)高层房屋 是指高于24m、8层以上(含8层)的建筑体,一般分为小高层(8-12层)、高层(13-24层)和超高层(24层或100m以上)。 (4)自然层 是指楼层高度在2.2m以上的标准层及在2.7m以上的住宅。 (5)技术层 是指建筑物的自然层内,用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。 (6)错层 是指室内不同功能区楼地面不在同一平面,高度差约为400-600mm,以实现动静、公私的分离。 11、五证两书 五证:建设用地规划许可证,国有土地使用权证,建设工程规划许可证,建筑工程施工许可证,商品房预(销)售许可证。 两书:商品房质量保证书,商品房使用说明书。 12、招标方式 (1)公开招标 由招标单位通过报刊、广播、电视等传播媒介发布招标通告,公开请承包者参加投标竞争。 (2)邀请招标 招标单位不公开发布招标通告,而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函,根据回复情况选择投标对象。 (3)协商议标 由建设单位直接选择投标单位,就工程的工期和造价等条件,双方直接商谈中标条件和要求。 二、开发流程 (一)前期策划 1、市场调研 (1)调研流程 ☆前期准备:确定市场调研内容和目的→拟定市场调研计划→选择调查人员 ☆市场调查:收集相关信息资料→选择调研方法→进行现场调查 ☆资料分析:编辑整理信息资料→撰写市场调查报告 (2)调研内容 ☆环境调研:政策法律环境、经济环境、社会文化环境、城市房地产市场 ☆供求调研:消费者构成、购买动力、购买行为 ☆项目调研:项目所在地气候、土地性质、周边环境、周边社区现状、市政及公建配套设施、交通条件等 ☆竞争市场调研:竞争项目调研(产品规划、价格策略、广告策略、销售情况等),竞争企业调研(企业专业化程度、品牌知名度、销售方式、产品质量、成本状况、价格策略、与当地政府关系等) (3)撰写报告 包括导言、研究方法、调查成果、限制条件、结论和建议。 2、项目可行性分析 (1)报告依据 ☆国家相关法律法规; ☆国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划及行业发展规划; ☆国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准; ☆城市规划管理部门出具的规划意见; ☆《国有土地使用权出让合同》或国有土地使用权证书,或国土资源管理部门出具的项目用地预审意见; ☆环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见; ☆交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见; ☆自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料; ☆有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料; ☆国家规定的经济参数和指标; ☆开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。 (2)报告内容 项目总论、市场研究、项目开发方案、投资估算与融资方案、项目财务评价、项目不确定性分析、项目风险防控、项目经济可行性研究结论及建议、附件等。 3、前期定位 (1)土地定位 ☆如何进行土地储备与竞拍; ☆明确如何选择土地开发设计; ☆土地开发如何定位。 (2)市场定位 ☆明确开发理念及土地用途; ☆进行房地产市场研究; ☆选定细分市场; ☆目标客群定位; ☆进行产品定位; ☆进行价格定位; ☆财务评价。 (3)产品定位 ☆总体规划布局; ☆户型设计; ☆建筑设计; ☆园林景观设计; ☆附加值提升。 (二)土地获取 1、土地储备及土地价值评估 (1)土地储备开发实施 征地→拆迁→市政基础设施建设→土地储备开发项目验收 (2)土地价值判断标准 土地形状、土地面积、交通环境、区位条件、土地性质、建设现状、片区规划、投资目的、土地附加值、经济界限。 2、地产企业土地获取决策管理 (1)决策流程 战略评估→效益评估→可行性评估→执行 (2)获取步骤 ☆进行市场调查; ☆明确土地获取方式(出让、划拨、转让); ☆办理土地手续。 (三)规划设计 1、招投标管理 (1)招投标类型 ☆全过程招投标; ☆材料及设备招投标; ☆工程施工招投标; ☆勘察设计招投标。 (2)招投标方式 公开招标、邀请招标、协议招标。 (3)招投标程序 ☆申请立项; ☆编制招标文件及标底; ☆确定招标方式; ☆投标人资格审查; ☆招标工程交底及答疑; ☆投标报价; ☆开标; ☆评标; ☆决标; ☆签订合同。 2、项目定位 (1)市场环境分析 包括经济环境、政策环境、竞争市场环境等。 (2)客户定位 细分目标客户群→定位目标客户群→选择目标客户群。 (3)产品整体定位 包括容积率配置、公共设施定位、楼层用途定位等。 (4)产品定位 包括产品档次、项目环境、总平面布置、建筑、景观、智能化、物业管理等。 (5)价格定位 ☆评估内外部因素; ☆收集定价信息 ☆研究楼盘平均单价的影响因素; ☆决定各期、各栋的平均单价; ☆评判楼层垂直价差; ☆判定水平价差; ☆调整价格偏差。 3、产品规划设计 (1)启动阶段 地块选择、房地产市场调查、购房者心理分析、开发项目市场定位。 (2)设计阶段 设计采购(指定设计公司或招投标选择设计公司)、产品设计。 (3)工程计划阶段 市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。 (4)工程施工阶段 ☆要求施工单位做好施工组织设计,督促监理单位做好监理规划; ☆定期召开工程例会和设计交底会; ☆确保工程的质量、进度、成本及项目总体计划实施和控制; ☆及时准确地审核各种变更,使其发生不脱离总体计划。 (5)收尾阶段 完成对外结算、总结经验教训、做好项目记录。 (四)建设施工 1、项目报批报建 (1)办理立项手续 (2)办理“五证” 报刊《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 2、开发采购管理 (1)制定采购计划 (2)下达采购订单 (3)签订采购合同 (4)管理采购交易 (5)校验采购发票 3、确定工程造价 (1)工程造价形式 投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、工程结算、竣工决算 (2)工程造价控制 ☆实行设计方案招投标制度; ☆实行限额设计; ☆开展价值工程活动; ☆加强图纸会审工作; ☆加强设计变更管理。 4、工程进度管理 (1)主要任务 ☆确定项目建设工期及施工各阶段进度目标; ☆审批施工单位的进度计划,进行有效控制; ☆定期检查工程进度,与计划目标进行比对; ☆督促施工单位采取措施,保证工期目标实现。 (2)阶段管理 ☆事前控制:合理制定计划、严格图纸会审; ☆事中控制:节点过程控制、节点完成控制; ☆事后控制:计划变更控制、进度超期控制。 (3)计划编制 ☆根据工程项目总进度的要求确定单位工程的开工顺序和速度; ☆计算各单位工程的分部、分项工程量,并确定施工顺序及所需人工、材料和机械数量; ☆排出单位工程的施工网络计划; ☆排出整个项目网络计划,找出关键线)建材类别 ☆结构材料:钢材、木材、混凝土、石材、水泥、砖瓦、钢化玻璃、工程塑料、复合材料等。 ☆装饰材料:轻型钢材、石膏板、涂料、油漆、镀层、贴面、各色瓷砖及具有装饰效果的玻璃等。 ☆专用材料:具有防水、防潮、防腐、防火、阻燃、隔音、隔热、保温、密封等特殊功能的材料。 (2)管理内容 ☆材料采购管理:制定采购计划、进行市场调研并作出选择、控制材料价格、对进场材料进行检验。 ☆施工现场管理:材料存放管理、材料发放管理、施工中的组织管理。 ☆材料成本管理:制度控制、限量控制、主材控制、索赔控制。 6、竣工验收管理 (1)验收依据 法律、法规和章程;工程资料。 (2)验收内容 土建工程、安装工程、人防工程、管道工程等。 (3)验收流程 ☆施工单位自检、提交验收申请报告; ☆监理单位提交《工程质量评估报告》; ☆勘察、设计单位提出《质量检查报告》; ☆监理单位组织初验(预验收); ☆建设单位提交验收资料,确定验收时间; ☆竣工验收; ☆施工单位按验收意见进行整改; ☆办理备案。 (五)宣传营销 1、制定项目营销计划 (1)编写要点 计划概要、市场营销现状、计划与问题分析、确定目标、市场营销策略、行动方案、预计盈亏报表、计划控制。 (2)制订流程 ☆调查及分析市场走势; ☆拟定营销目标; ☆理解项目定位; ☆制订营销方案; ☆管理营销计划; ☆执行营销控制。 2、广告策划管理 (1)准备阶段 参与规划设计、确定预算、寻找广告公司、市场调研和分析、准备提案工作。 (2)策划阶段 确定广告目标、确定主题及创意表现、确定广告投放时间、采取广告策略、制订广告计划。 (3)实施阶段 选择广告类别、拟定广告文案、定稿和发布广告、内容变更。 (4)评估阶段 测定销售效果、社会效果和心理效果,详尽分析广告效果。 3、案场管理 (1)管理职能 ☆行政管理:考勤管理、着装管理、卫生管理等。 ☆人员管理:督查员工遵守岗位职责、完成工作内容等。 ☆销售流程管理:制定销售流水线、制订《答客问》。 ☆客户管理:每日上报、及时更新、专人解决。 ☆资料管理:客户资料、房源销控、工程图纸、合同文件。 (2)核心要点 ☆营销必须事先做好充分准备; ☆制订可操作性强的监控流程; ☆完善危机干预机制; ☆制订科学可行的营销宣传方案; ☆接听电话要事先准备; ☆接待客户要注意形象和礼仪; ☆熟悉掌握产品特征; ☆详细填写客户资料; ☆签订合同要充分准备。 (3)阶段管理 ☆前期准备:拟定开盘方案、制订流程和价格、评审、培训和演练、物资准备。 ☆销售过程:反复派单、组织产品演练、准备合同样本、准备案场基本资料、分析客源、对周边竞争品进行调研、绘制销售动态图。 ☆尾期结案:组织销售人员进行总结、结案报告、配合交房。 4、销售管理 (1)销售管理内容 销售价格管理、销售渠道管理、促销管理。 (2)制订销售规划 制订销售目标→选择销售策略→制订销售行动方案→营销费用计划。 (3)办理销售手续 房屋销售预测量→办理《商品房销售许可证》→办理按揭抵押收件→商品房价格备案方法。 (4)组织销售队伍 培训销售人员→确定销售模式→备齐销售道具。 5、客户关系管理 (1)管理内容 客户资料管理、客户满意度调查管理、客户服务。 (2)管理阶段 ☆销售前期:掌握客户信息、进行客户分析。 ☆销售阶段:来电来访接待统计、客户信息收集管理、成交汇总分析管理。 ☆销售后期:客户入住管理、退房换房管理、调查客户满意度、客户投诉管理、赔偿处理。 (六)物业管理 1、管理内容 (1)基本业务 对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护。 (2)专项业务 安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等。 (3)特色业务 特约服务、便民服务等。 (4)经营业务 房屋中介服务、装修业务等。 2、管理过程 (1)前期介入职责 参与规划设计、参与工程管理、代理物业销售、物业接管验收。 (2)前期管理内容 物业管理项目前期运作、工程质量保修、前期沟通协调。 (3)日常管理内容 ☆房屋维修管理:房屋的勘查鉴定、房屋维修计划管理、房屋维修质量管理、维修工程预算、维修工程招投标管理、房屋维修成本管理、房屋维修要素管理、房屋维修施工项目管理、房屋维修施工监理等。 ☆绿化管理:绿地设计和营造、绿地养护、绿地改造等。 ☆环境卫生管理:垃圾箱、楼道地面、公共墙面等。 ☆治安管理:公共安全管理、经营摊点管理、侵占公共区域等。 ☆车辆及交通管理:预测交通状况难点、机动车辆和非机动车辆管理等。 ☆消防管理:消防教育宣传、消防培训及演练等。 ☆档案管理:物业档案的收集、整理、归档、使用等。 3、后期盈利 (1)成本控制措施 人力资源成本控制、节能降耗、加强维修费用控制、加强成本考核。 (2)物业收费对策 ☆设计施工不合理的对策:前期介入。 ☆工程质量问题多的解决策略:理性承接。 ☆管理服务水平低的解决策略:苦练内功。 ☆费用支出不透明的解决策略:定期公示。 ☆收费手段太落后的解决策略:一卡通用。 ☆依法维权意识弱的解决策略:增强法律意识。 ☆业主认识存在偏差的解决策略:加大宣传力度。 ☆业主消费水平不高的解决策略:增加合理补贴。 ☆业主侥幸心理的解决策略:公众力量约束。 ☆自主权难发挥的解决策略:公开竞标选聘。 ☆售房广告承诺难兑现的解决策略:多管齐下。 (3)物业管理集资渠道 ☆物业管理费收缴; ☆维修养护专项基金; ☆多种经营收入; ☆开发建设单位支持; ☆政府支持; ☆物业出租代理。 【本文来源:房产营销实战兵法 【以上文章部分来源于网络,如有侵权请联系删除】

      转载来源:中国人大网站 中华人民共和国城市房地产管理法 (1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第一次修正根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正) 目录 第一章总则 第二章房地产开发用地 第一节土地使用权出让 第二节土地使用权划拨 第三章房地产开发 第四章房地产交易 第一节一般规定 第二节房地产转让 第三节房地产抵押 第四节房屋租赁 第五节中介服务机构 第五章房地产权属登记管理 第六章法律责任 第七章附则 第一章总则 第一条为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,制定本法。 第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。 本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 本法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是,国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第四条国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。 第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规,依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。 第六条为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。 第七条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理全国房地产工作。 县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。 第二章房地产开发用地 第一节土地使用权出让 第八条土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 第九条城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让,但法律另有规定的除外。 第十条土地使用权出。